Администрация Астрахани собирается создать новую территорию комплексного развития в историческом центре города. Территориями комплексного развития (ТКР) астраханские чиновники называют кварталы, где планируется провести реновацию посредством сноса существующего жилого фонда или его части и последующей застройки девелоперами.
Ранее территории комплексного развития уже создавались на окраинах города — в Военном городке и на улице Акмолинской в Трусовском районе, у гипермаркета "Метро" в Советском районе, на улице Маркина в Ленинском. В основном они представляют собой пустыри практически без жилых строений. По мнению некоторых градозащитников, на первых ТКР мэрия лишь "обкатывала" новые нормативы, чтобы затем перенести бюрократический опыт на более дорогостоящие кварталы в центре города, которые могут заинтересовать частных девелоперов.
Действительно, проект новой территории реновации отличается от всех предыдущих местоположением — на этот раз речь идет о двух с половиной кварталах общей площадью 2,6 гектара между улицами Дарвина, Крупской и Бакинской. Эта территория находится на стыке трех исторических районов старой Астрахани — Армянской слободы, Морской слободы и Криуши.
ЧТО ТАКОЕ ТЕРРИТОРИИ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ
Специфика закона о территориях комплексного развития — в отсутствии необходимости признания домов аварийными перед их сносом. По аналогии с московской программой реновации этот закон позволяет сносить жилые дома, не имеющие статуса аварийных, при соблюдении определенных условий. Чтобы городские власти рассмотрели включение здания в программу ТКР, оно должно соответствовать хотя бы одному из следующих критериев: годы постройки (1957-1969 гг.), отсутствие хотя бы одной из централизованных систем инженерно-технического обеспечения (отопление, газ, вода), высокая степень износа или дорогая стоимость ремонта.
В случае заинтересованности города в создании новой ТКР собственники расположенных на ней помещений должны провести голосование. Если снос и реновацию поддержат две трети участников голосования в каждом конкретном доме, этот дом будет снесен. Если собственники не захотят, не успеют или не смогут организовать голосование в отведенный для этого срок — 60 дней, город имеет право снести здание, посчитав отсутствие голосов молчаливым согласием.
На новом участке, который может получить статус ТКР, расположено 34 жилых и нежилых строения, 23 из которых числятся самостоятельными владениями и имеют зарегистрированные адреса. Согласно данным сервиса "ГосЖКХ", лишь три из этих адресов значатся в списке зданий, признанных аварийными, причем одно из зданий по факту уже снесено.
ЧТО ДУМАЮТ ГРАДОЗАЩИТНИКИ
— В принципе, ТКР здесь достаточно уместна: никто не считает район улицы Плещеева чем-то хорошим, квартал застроен частными деревянными домами, которые, на мой взгляд, не несут большой исторической ценности. Тот же квартал рядом с Театром оперы и балета, который был сожжен дотла без всяких статусов ТКР, был значительно интереснее. В случае с новой ТКР основной вопрос в том, что будут строить на месте этого квартала. Скорее всего, сначала публике покажут рендер, где стоит невысокий жилой дом с просторным двором и парком, а по факту на месте двора и парка появится еще один — даже более крупный — дом, который закроет обзор и уничтожит общественные пространства. Такое уже произошло с жилыми комплексами "Дом на Бакинской" и "Московские кварталы", — считает градозащитник Валерий Маслов.
Ранее Маслов отмечал, что больше, чем территории комплексного развития, его беспокоят правила землепользования и застройки, принятые в Астрахани в 2020 году. По его словам, они противоречат федеральному законодательству: "Один из пунктов федерального закона "Об объектах культурного наследия" гласит, что нельзя начинать новое строительство в радиусе 100 метров от таких объектов. Новые астраханские правила застройки прямым текстом отменяют этот норматив. В результате получается, что для возведения новостройки вплотную к старому зданию, имеющему историческую ценность, нужно всего лишь провести общественные слушания. Участвовать в них могут только собственники помещений в здании — объекте культурного наследия, причем для участия нужно лично прийти в администрацию города. Никто этого, конечно, не делает, так что город строит то, что ему вздумается. Вот такая экзотическая и, по сути, незаконная практика, о которой почему-то совсем не говорят и не пишут".
В 2020 году, когда в Астрахани только обсуждалось введение понятия ТКР, мэр города Олег Полумордвинов называл участки, которые, возможно, получат этот статус. Из пяти территорий, упомянутых Полумордвиновым, три должны были находиться в историческом центре города. Маслов тогда составил их карту, чтобы показать, какие здания могут оказаться под угрозой сноса. До сих пор ни один из этих проектов не был реализован, но, по словам Маслова, "в реальности эта карта и так воплощается в действие": "Улицу Калинина застраивают в нарушение всяких норм, исторический район Коса разбирается на камни и застраивается восьмиэтажками. Дореволюционный дом Розенблюма на Бакинской незаметно снесли ночью — это, несомненно, памятник, но без статуса объекта культурного наследия, так что они делают, что хотят. Сегодня уже готов проект 16-этажного дома на его месте".
Еще один городской активист, Михаил, попросивший не указывать его фамилии, не разделяет оптимизма Маслова и по поводу выбора новой ТКР: "Может быть, дома в этом квартале не имеют статуса памятников, но это всё же малоэтажная и во многом дореволюционная застройка. Даже без уникальных архитектурных элементов она составляет ткань старой Астрахани — это деревянные постройки в местной традиции, с резными ставнями и наличниками на окнах. Может быть, они не в лучшем состоянии, но за счет возраста и высотности зданий этот район ощущается как часть расширенного центра и кажется по-своему уютным. Если снести нынешнюю застройку и построить там современные многоэтажки, это будет равноценно уменьшению площади старой Астрахани — от нее как бы отнимут кусок и передадут его окраинам, если говорить о ментальной карте города".
— Кроме того, опасен сам прецедент: городские власти постепенно сдвигают рамки того, что уместно сносить, подбираясь всё ближе к тем частям центра, архитектурную ценность которых никто не станет оспаривать. Если первые ТКР затрагивали лишь типовые здания советского времени, то теперь речь идет о деревянных домах начала прошлого века — это уже единичная застройка, очевидно, не соответствующая никаким массовым проектам. Пусть утилитарная по своей сути, не обладающая изысканным декором, но всё же уникальная. Если этот проект будет реализован, нет гарантии, что следующая ТКР затронет и более капитальные, более старые, например, кирпичные дома в тех же "этнических" слободах к югу от канала, — заключает Михаил.
Ранее "Idel.Реалии" уже рассказывали о других территориях комплексного развития в Астрахани и о протестах в связи с реновацией, прошедших в городе в 2021 году.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram. Что делать, если у вас заблокирован сайт "Idel.Реалии", читайте здесь.